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Alcaldía De Chicago Dice Que Necesita Cerca De $600 Millones Más Para Terminar La Transformación De Cabrini-Green

Deck:

Con un presupuesto público que ya supera los $300 millones, el esfuerzo de 23 años para revitalizar la zona alrededor del antiguo proyecto de viviendas públicas tomará al menos 12 años más y podría acercarse a un total de casi mil millones de dólares.

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Más de dos décadas después de que la primera bola de demolición se estrellara contra los edificios de Cabrini-Green, el proyecto de viviendas públicas más conocido de Chicago, para iniciar una remodelación de casi $300 millones, la alcaldesa Lori Lightfoot quiere duplicar el presupuesto y gastar otros $600 millones en impuestos para terminarlo.

La administración de Lightfoot sostiene que los futuros impuestos sobre la propiedad son necesarios para completar la transformación de la zona, anteriormente marginada, en una animada zona de apartamentos, en su mayoría de lujo, rodeada de restaurantes y establecimientos comerciales.

La nueva inyección financiera de Lightfoot en una zona que ya le ha dado ganancias a los urbanizadores, está reavivando el debate sobre quién ha ganado y quién ha perdido en la masiva reurbanización, especialmente cuando se ha desviado tanto dinero público de las escuelas, la policía y las bibliotecas.

“No hicieron nada bien desde el principio en la reurbanización de nuestro vecindario”, dijo J.R. Fleming, director ejecutivo de la Campaña Contra el Desalojo de Chicago, y ex residente de Cabrini-Green. “Y ahora quieren hacernos creer que esta vez lo harán bien. No lo hicieron bien la primera vez. ¿Qué te hace pensar que esta vez sí lo harán?”.

El año pasado, la administración de Lightfoot impulsó discretamente en la legislatura de Illinois el permiso para extender la designación especial de un área de 340 acres en Near North Side, que incluye el antiguo terreno de Cabrini-Green. La prórroga le permitiría utilizar los futuros ingresos de impuestos generados allí para un desarrollo adicional.

La Alcaldía no ha especificado exactamente cómo piensa utilizar el dinero adicional, excepto señalar que ayudaría a financiar el plan de el Chicago Housing Authority (CHA, por sus siglas en Inglés) para remodelar la zona. En 2015, la agencia dio a conocer un plan de tres fases para reurbanizar las parcelas vacías que quedan en la zona. En dicho plan se preveía la construcción de hasta 2,830 viviendas para el año 2025. Las obras iniciales están en curso.

El dinero para la construcción adicional provendría de la práctica de Financiamiento por Incremento de Impuestos, (TIF, por sus siglas en inglés), en la que los impuestos del incremento del valor de la tierra se reservan para ser utilizados en el distrito. El gasto es supervisado por una junta de personas designadas porla alcaldesa Lightfoot, y luego aprobado por el Concejo Municipal de Chicago. El Distrito de Financiamiento por Incremento de Impuestos de Near North, es el cuarto más grande por ingresos entre los casi 140 distritos TIF que existen en la ciudad.

El distrito, que ya tiene 23 años de existencia, debería expirar este año, lo que significaría que el dinero de impuestos sobre las propiedades creadas en la zona comenzaría a canalizarse hacia el fondo general de la Alcaldía. Con la aprobación de Springfield para prorrogar el distrito otros 12 años, la administración de Lightfoot puede seguir adelante con los últimos pasos para finalizar la prórroga. La semana pasada, el panel asesor de la alcaldesa encargado de hacer recomendaciones sobre el desarrollo económico, fijó una audiencia pública sobre la ampliación del TIF para el 10 de agosto.

El TIF de Near North ha sido objeto de controversia desde que fue creado en 1997 por el exalcalde Richard M. Daley, pues los residentes de las viviendas públicas argumentaban que el plan de la Alcaldía los desplazaría para favorecer a los residentes más ricos de Chicago.

El plan de Daley incluía la demolición de los rascacielos públicos y la ampliación de los parques de la zona, la apertura de calles sin salida, la construcción de nuevas escuelas y la reurbanización de la zona con comunidades de “ingresos mixtos”. Daley prometió a los residentes que vivían allí en ese momento que no serían desplazados, pero sólo una parte de ellos vive ahora en las costosas urbanizaciones que los contribuyentes ayudaron a financiar.

Fleming, el ex residente de Cabrini-Green, dijo que la construcción ha tardado tanto que muchos ex residentes han perdido la esperanza de poder volver algún día. Algunos incluso han muerto esperando, dijo.

Cuando Cabrini-Green ocupó los titulares nacionales y fue calificado como una zona plagada de delincuencia y pobreza, Daley, junto con la CHA, previeron una transformación mediante un modelo de inversión público-privada. Para ayudar a financiarla, la Alcaldía creó el TIF de Near North. La mayoría de los terrenos del TIF eran propiedad de CHA, lo que significa que las parcelas no generaban impuestos sobre la propiedad antes de que se iniciara la construcción. En los últimos 20 años, CHA ha arrendado parte de sus terrenos a urbanizadores para que construyan una combinación de viviendas públicas, económicas y a precio de mercado.

En la actualidad, la zona, situada a sólo una milla al norte y un poco al oeste del centro de la ciudad, está poblada de lujosos condominios y edificios residenciales.

Sin embargo, el Departamento de Planificación y Desarrollo de la Alcaldía señaló en un informe publicado la semana pasada que la financiación adicional es necesaria “para ayudar a completar la construcción sustancial” de la reurbanización de la zona, incluidas las parcelas vacías propiedad de CHA junto a la tienda Target y al sur de la calle Division.

El informe se presentó ante el grupo asesor de Lightfoot, la Comisión de Desarrollo Comunitario de la Alcaldía, encargada de hacer recomendaciones al Concejo Municipal.

“CHA y la Alcaldía, junto con sus socios urbanizadores, están trabajando para hacer realidad los objetivos del plan de reurbanización con el fin de crear una comunidad vibrante y de ingresos mixtos”, dijo la portavoz de CHA, Karen Vaughan, en un correo electrónico para BGA. “La disponibilidad de los fondos TIF asegurará que este importante trabajo continúe. Los fondos TIF son una fuente de financiación vital necesaria para completar la revitalización de la zona comunitaria de Near North. CHA y la Alcaldía siguen comprometidos con la comunidad y los residentes mientras seguimos trabajando para cumplir con la obligación de reurbanizar.”

Los terrenos vacíos de CHA formaban parte de la huella de Cabrini-Green, que incluía las viviendas homónimas de William Green y una serie de edificios de ladrillo rojo conocidos como Cabrini Extension South, que llevan el nombre de una misionera católica. También están a la espera de ser modernizadas las históricas Frances Cabrini Rowhouses, que se construyeron en la década de 1940 para los veteranos de guerra que regresaban.

La visión de transformar el vecindario se ha visto plagada de problemas desde el principio. El proyecto ha tenido que pasar por momentos difíciles debido a la crisis económica, las demandas y los problemas de financiación.

La reurbanización comenzó en la década de 1990, pero la construcción se detuvo cuando la Alcaldía, CHA y los residentes de las viviendas públicas se enfrentaron en los tribunales. Llegaron a un acuerdo en el año 2000, en el que CHA se comprometió a construir 700 unidades de vivienda pública y la Alcaldía a crear 270 unidades de vivienda a precios accesibles. En 2015, CHA acordó aumentar el número de viviendas públicas a 1,800. La agencia sigue estando a 580 unidades por debajo de ese objetivo, según sus propios registros.

El año pasado, la Alcaldía aprobó un desembolso de 4 millones de dólares en fondos TIF para demoler el edificio vacío de la Escuela Secundaria Near North, con el fin de dar paso a la primera fase de reurbanización, un edificio con unas 190 viviendas de ingresos mixtos.

A medida que se completan los proyectos y aumenta el valor de las propiedades, el distrito genera cada vez más impuestos. En las dos últimas décadas ha generado más de $320 millones. Si se amplía, la Alcaldía espera que genere unos $600 millones más en los próximos 12 años.

Hasta ahora, se han destinado unos $50 millones a los urbanizadores de viviendas de ingresos mixtos, que han creado más de 1,000 unidades, según los datos. Las urbanizaciones se denominan de ingresos mixtos porque aproximadamente una cuarta parte de las viviendas se reservó para residentes de viviendas públicas, el 20% tiene límites de ingresos y el resto se alquila o vende a precios de mercado.

La Alcaldía gastó unos 30 millones de dólares en fondos TIF para reurbanizar las escuelas del vecindario y más de 13 millones para ampliar y mejorar los parques de la zona y ayudar a financiar la construcción de un pabellón deportivo que lleva el nombre del Secretario de Estado, Jesse White, según muestran los registros. En los últimos años, la Alcaldía también ha recurrido a millones de fondos TIF para ayudar a tapar los agujeros presupuestarios de la ciudad.

La reurbanización de Cabrini-Green iba a estar terminada inicialmente en 2010, pero el desplome del mercado inmobiliario en 2008 retrasó los proyectos. Cuando una de las urbanizadoras no pudo cumplir con sus cuotas de venta, CHA y la Alcaldía la rescataron y evitaron que un banco subastara las unidades.

El urbanizador, Holsten Real Estate Development Corp., está terminando la última fase de alquiler de la remodelación de Parkside en Old Town, que ofrecerá 102 unidades. Alrededor de un tercio de esas unidades se reservará para residentes de viviendas públicas, un tercio tendrá límites de ingresos y un tercio podrá alquilarse a precios de mercado. El proyecto de $50 millones, o casi $500 mil por unidad, incluye $9.5 millones en dinero TIF de Near North.

Algunos expertos sostienen que la zona permite la construcción de viviendas caras debido a su ubicación. La reurbanización del TIF de Near North, junto con el desplazamiento de residentes de viviendas públicas en toda la ciudad a medida que CHA avanzaba hacia la privatización, contribuyó a cimentar las líneas segregadas de la ciudad, dado que muchos residentes de viviendas públicas desplazados, que eran casi todos afroamericanos, se vieron obligados a trasladarse a zonas sin inversión en los lados sur y oeste de la ciudad, donde los distritos TIF son mucho menos lucrativos para los urbanizadores.

“El TIF nunca ha funcionado bien con la equidad y la necesidad”, dijo Rachel Weber, catedrática de planificación urbana de la Universidad de Illinois en Chicago. “No favorece el fomento del desarrollo equitativo”.

El informe del Departamento de Planificación y Desarrollo de la Alcaldía no menciona específicamente qué proyectos futuros se financiarán con los fondos TIF adicionales. Señala que la extensión del TIF es necesaria para cumplir la “visión de CHA de crear diversas comunidades de ingresos mixtos”.

This story was produced by the Better Government Association, a nonprofit news organization based in Chicago.

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The long-shuttered Near North Career Metropolitan High School demolition siteImage icon Download 2021_01_05_BGA_CabriniGreen_DClark-02.png (8.32 MB)The long-shuttered Near North Career Metropolitan High School was demolished with the help of property tax funds set aside for the redevelopment of the area through a tax increment financing fund. Construction, which is ongoing, is part of the Chicago Housing Authority’s plan to redevelop the former site of the Cabrini-Green public housing buildings.Davon Clark for Better Government Association/CatchLight Local
Near North TIF District mapImage icon Download near-north-tif-map (12).png (558.47 KB)Jared Rutecki/BGA
Mayor Lori Lightfoot’s administration plans to extend the life of the 23-year-old taxing district that feeds the Cabrini-Green redevelopment. City officials say they need the nearly $1 billion in tax money — diverted from the general fund that pays for poImage icon Download tif-graphic-final-that-feeds-addition.png (239.07 KB)Jared Rutecki/BGA

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Near North TIF District map

Near North TIF District map

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